Căn hộ Bình Dương từng là giai đoạn nóng sốt, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang phải đối mặt với khó khăn và chấp nhận giảm giá để thoát hàng, nhằm thu hồi vốn và tìm kiếm cơ hội đầu tư khác.

Một trong số những người chịu thiệt hại là chị Châu, một nhà đầu tư đến từ TP. Thuận An, Bình Dương. Mặc dù không phải đối mặt với áp lực trả nợ vay, chị Châu đã quyết định bán căn hộ mà chị đã đầu tư gần 3 năm với mức giảm giá gần 400 triệu đồng. Mục tiêu của chị là thu hồi vốn để có thể tính toán và đầu tư vào lĩnh vực khác. Đầu năm 2019, chị đã đặt cọc một căn hộ cao cấp tại khu vực đường Thống Nhất, phường Hòa Đông, TP. Dĩ An với hy vọng mua để đầu tư. Kế hoạch ban đầu của chị là khi dự án hoàn thành, chị sẽ bán căn hộ để kiếm lời hoặc cho thuê để thu về lợi nhuận. Tuy nhiên, thực tế không như mong đợi. Dự án không chỉ chưa hoàn thành mà còn bị ngưng triển khai từ năm 2021 đến nay. Sự chán nản của chị Châu tăng lên khi công trường im ắng và không có dấu hiệu nào cho thấy ngày nhận nhà. Điều này đã khiến chị quyết định thoát hàng, mặc dù đã đầu tư hơn 1,3 tỷ đồng vào căn hộ này.

Trường hợp tương tự xảy ra với chị Kiều, một cư dân TP. Thủ Đức, đang tìm kiếm cách bán căn hộ tại một dự án chung cư trên đường QL 13, TP. Thuận An. Dự án này từng được xem là một trong những dự án “hot” nhất Bình Dương trong năm 2020 và được quảng cáo là căn hộ cao cấp. Chị Kiều đã đầu tư vào dự án này dựa trên lời khuyên của môi giới, cho rằng đây là cơ hội kiếm lời chắc chắn.

Mặc dù nhiều nhà đầu tư đã mua căn hộ Bình Dương vào thời điểm đỉnh giá, với giá bán đã vượt quá 40 triệu đồng/m2, và có kỳ vọng rằng khi nhận nhà hoặc không thể bán ngay thì có thể cho thuê với mức giá từ 10-12 triệu đồng/tháng, thực tế lại không như vậy. Những căn hộ này vẫn chưa được nhận nhà, tiền vẫn bị “chôn vốn” trong dự án. Hơn nữa, lãi suất vay mua nhà đang kéo dài, tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư như chị Kiều.

Chị Kiều cho biết: “Tôi chưa đến mức bị áp lực tài chính vì gia đình tôi vẫn đủ sức để chi trả khoản vay. Tuy nhiên, tôi cảm thấy mệt mỏi với tình trạng hiện tại. Mặc dù có thông tin rằng chủ đầu tư sẽ khởi động lại dự án sau khi giải quyết các vấn đề pháp lý, tôi chưa thấy dấu hiệu nào cho thấy công trường sẽ khởi động lại. Nếu dự án khởi động lại, tôi chỉ mong rằng nó sẽ trở nên sôi động hơn để dễ dàng bán ra, mà không cần lãi lớn. Đối với tôi, việc thu hồi vốn đã là một may mắn.”

Trong khi đó, anh Chiến, một cư dân ở quận 7, TP.HCM, không gặp vấn đề chờ nhận nhà, nhưng anh cũng muốn thu hồi vốn để điều chỉnh lại kế hoạch đầu tư trong bối cảnh thị trường đang sụp đổ. Anh Chiến đã mua căn hộ Bình Dương với số tiền gần 2 tỷ đồng vào thời điểm năm 2020. Dự án nằm tại phường Thống Nhất, TP. Dĩ An và dự kiến nhận nhà từ đầu năm 2022. Hiện tại, căn hộ này vẫn cho thuê được với giá 5 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, anh Chiến muốn bán nhà vì không hài lòng với chất lượng dự án, không đúng như cam kết từ chủ đầu tư. Chỉ sau 1 năm, căn hộ đã xuống cấp, tiện ích bị hư hỏng, ngập nước và quản lý dở ương, dẫn đến giá thuê nhà giảm dần và việc sang nhượng trở nên khó khăn.

Ban đầu, anh Chiến đã tính bán căn hộ với giá mua vào, nhưng sau nhiều lần thử bán không thành công, anh chấp nhận giảm giá gần 250 triệu đồng. Tuy nhiên, anh vẫn chưa tìm được người mua. Tính toàn bộ chi phí và lãi suất ngân hàng tính từ thời điểm mua căn hộ, anh lỗ gần 400 triệu đồng. Mặc dù đã rao bán với giá lỗ, nhưng anh vẫn chưa thoát hàng, vì dự án có giá gốc cao hơn so với khu vực và không cạnh tranh được về giá, tiện ích, và chất lượng so với các dự án khác đang được triển khai cùng khu vực. Đồng thời, hiện tại không nhiều người có khả năng tài chính để trả một số tiền lớn mua căn hộ đã hoàn thiện. Điều này làm việc vay mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Giá bán căn hộ Bình Dương cao cũng là một trong những yếu tố làm cho việc thoát hàng trở nên khó khăn. Nghiên cứu cho thấy trong giai đoạn từ 2018 đến 2019, Bình Dương có hơn 18 dự án căn hộ mới được ra mắt, cung cấp khoảng 14.000 căn hộ cho thị trường. Số lượng dự án trong 2 năm này đã vượt qua tổng nguồn cung căn hộ của Bình Dương trong 10 năm trước đó. Giá bán căn hộ tăng từ mức 18-23 triệu đồng/m2 lên trung bình 25-30 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu vực mặt tiền Đại lộ Bình Dương và quốc lộ 13 từng có căn hộ chung cư với giá từ 20-24 triệu đồng/m2, nhưng giá đã tăng lên 30-37 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn 2020-2021, thị trường căn hộ Bình Dương chiếm tới 35% tổng nguồn cung căn hộ khu vực phía nam, với hơn 20.000 sản phẩm được chào bán. Trong vòng 5 năm, Bình Dương cung cấp gần 40.000 căn hộ chủ yếu tại TP. Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, trong đó đa số căn hộ có giá bình quân từ 35-45 triệu đồng/m2.

Hiện tại, chỉ có một vài dự án gần TP. Thủ Đức, với mức giá từ 1,3-1,6 tỷ đồng/căn, có thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, các dự án có giá cao hơn thì có ít giao dịch, với dấu hiệu giảm giá từ 10-20% trên thị trường thứ cấp.

Mặc dù nhu cầu nhà ở Bình Dương cao, nhưng phần lớn căn hộ vẫn thuộc tầm giá trung cấp và bình dân. Tình trạng thi công dở dang, công trường im ắng, thậm chí không có giao dịch từ cuối năm 2022 đến nay cũng là vấn đề đang diễn ra. Các dự án đang thi công chủ yếu thuộc về các doanh nghiệp đã triển khai nhiều dự án và sở hữu quỹ đất tại khu vực, và chủ yếu dành cho phân khúc giá vừa túi tiền. Nhiều dự án cũ từng bị đình trệ đang cố gắng “khoác áo mới” để cải thiện tình hình, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản do giá bán cao và thậm chí vượt quá giá bán của một số căn hộ tại TP.HCM.

Theo một số nhà đầu tư tại Bình Dương, mặc dù thị trường này có tiềm năng lớn và cung cấp các tiện ích, dịch vụ và giao thông cho cư dân, nhưng vẫn chưa được đầu tư phát triển đúng mức. Điều này đã làm mất đi sự hấp dẫn đối với cư dân. Ngoài ra, nhiều người mua căn hộ Bình Dương vào thời điểm “đỉnh giá” từ 2018 đến 2020 là nhà đầu tư từ TP.HCM và các tỉnh phía Bắc, họ mua với mục đích đầu tư để kiếm lời, chứ không phải để ở. Tập trung vào lượng khách đầu tư này khiến nhiều dự án đang gặp khó khăn khi không có nguồn tiền rẻ để tiếp tục triển khai. Hiện tượng thoát hàng đang diễn ra mạnh mẽ khi thanh khoản trở nên khó khăn.

Bình Dương hiện có khoảng 1,6 triệu lao động, đa số là người ngoại tỉnh phải thuê nhà trọ. Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương cho biết sau khảo sát 2.000 người, hầu hết công nhân lao động mong muốn ổn định tại Bình Dương (79,5%), chỉ có 0,5% muốn rời đi và 20% chưa có quyết định cụ thể.

Tuy nhiên, với thu nhập thấp, có tới 42,1% công nhân lao động không đủ để trang trải, 52,5% có thu nhập vừa đủ để sống. Chỉ có 5% tích lũy được một phần và 0,4% có sự tích lũy. Với giá nhà đất hiện tại, đa số công nhân lao động gặp khó khăn trong việc mua nhà.

Để tạo nên một cộng đồng cư dân thực sự, ngoài việc tập trung vào phát triển công nghiệp, Bình Dương cần đưa ra các chính sách hỗ trợ để nâng cao tiện ích cho cư dân, bao gồm trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện,… Đối với các chủ đầu tư và doanh nghiệp, họ cũng cần xem xét và định giá sản phẩm một cách phù hợp với nhu cầu của cư dân khu vực. Nếu không, sẽ tiếp tục xuất hiện các dự án với tình trạng không có người ở, như đã tồn tại trong nhiều năm qua.