Nhu cầu mua căn hộ TPHCM tăng ở khu Nam và khu Tây trong khi khu Đông vẫn trầm lắng

Nhu cầu mua căn hộ ở khu Nam và khu Tây của TPHCM đang tăng lên, trong khi khu vực khu Đông không nhộn nhịp như dự đoán. Báo cáo NCTT BĐS của Batdongsan.com.vn cho biết rằng trong quý 2/2023, nguồn cung mới căn hộ thấp, chưa đến 1.000 sản phẩm. Điều này chủ yếu do trì trệ trong việc hoàn thiện pháp lý và triển khai mở bán dự án.

Hầu hết các căn hộ TPHCM mới được bán trong quý vừa qua đến từ khu Đông (chiếm khoảng 80%), và đa số đều là mở bán đợt tiếp theo. Giá bán trung bình dao động từ 50 đến 70 triệu đồng/m2, ví dụ như Elysian Lò Lu (52-55 triệu đồng/m2), Zenity (112-230 triệu đồng/m2), Avatar Thủ Đức (65-70 triệu đồng/m2), Masteri Centre Point (60-85 triệu đồng/m2), Glory Heights (50-80 triệu đồng/m2)…

Nhu cầu mua căn hộ TPHCM tập trung vào các quận huyện ngoại thành như Bình Tân và Bình Chánh. Ngoài ra, khu vực phía Bắc cũng có một dự án trung cấp là 9X An Sương (36 triệu đồng/m2) của Tập đoàn Hưng Thịnh. Trên khu vực khu Nam và khu Tây, hai dự án nổi bật trong quý vừa qua là Mizuki Park Bình Chánh và Akari City của CĐT Nam Long.

Trong khi nguồn cung căn hộ nghiêng về khu Đông, nhu cầu mua căn hộ TPHCM lại tập trung nhiều vào khu Nam và khu Tây, đặc biệt là quận 7, quận 8, Bình Chánh và Bình Tân. Hai khu vực này ghi nhận mức tăng nhu cầu mua căn hộ cao nhất trong quý vừa qua là quận Bình Tân và Bình Chánh, tăng lần lượt 9% và 8% so với quý 1/2023. Quận 8, quận 9 và quận 10 cũng ghi nhận mức tăng từ 4-6% so với quý trước. Mặc dù chỉ tăng 1%, quận 7 vẫn là thị trường tìm mua căn hộ TPHCM nhiều nhất, vượt qua khu vực hiện có nguồn cung dồi dào nhất gần đây là TP. Thủ Đức. Trong khi đó, khu Đông, quận 9, do sự xuất hiện của dự án Glory Heights với hơn 3.500 căn hộ đã tạo tiếng vang, nhu cầu mua căn hộ tại đây tăng 5% so với quý trước. Các quận còn lại như Thủ Đức và quận 2 không có sự thay đổi tăng trưởng, thậm chí nhiều khu vực còn ghi nhận mức giảm 2-3% nhu cầu mua mặc dù có nguồn cung cao hơn so với các thị trường khác.

Giá bán căn hộ cao cấp TPHCM tăng nhẹ 2% trong quý 2/2023, chủ yếu do việc điều chỉnh giá bán tại một số nguồn cung mới. Trong khi đó, giá bán căn hộ trung cấp có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ 3% với phân khúc bình dân.

Một số dự án đã ghi nhận giao dịch khả quan. Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường căn hộ TPHCM vẫn khá trầm lắng do nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp với giá bán cao từ 60-110 triệu đồng/m2, không phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, lao động phổ thông, thậm chí là cả nhóm nhân viên văn phòng, viên chức làm việc tại TP.HCM.

Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án ghi nhận các giao dịch cắt lỗ, giá chuyển nhượng thấp hơn giá gốc từ chủ đầu tư. Trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ TP.HCM có xu hướng chững lại. Tuy nhiên, vẫn có những dự án ở các quận/huyện ngoại thành ghi nhận được nhiều tín hiệu giao dịch khả quan.

Ví dụ, dự án Akari City thuộc khu Tây TP.HCM của CĐT Nam Long, mặc dù không tổ chức bán hàng tập trung, nhưng trong giai đoạn tháng 4-5/2023, dự án này vẫn ghi nhận trung bình từ 40-50 giao dịch căn hộ. Các sự kiện nhỏ mà chủ đầu tư tổ chức đã thu hút nhiều khách hàng tới tham quan và tìm hiểu. Giá bán công bố bởi CĐT là 46 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ 75m2 khoảng 3,6 tỷ đồng. Dự án khác của CĐT Nam Long tại khu Nam là Mizuki Park cũng ghi nhận trung bình hơn 30 giao dịch thành công trong tháng 5/2023.

Theo tìm hiểu, nguyên nhân dẫn đến việc hai dự án trên vẫn có giao dịch trong thời gian thị trường đóng băng là mức giá hợp lý và chính sách hỗ trợ lãi suất ưu đãi kéo dài 18-24 tháng từ chủ đầu tư. Người mua chỉ cần có một tỷ đồng tiền tích lũy, trả lãi và gốc 5 triệu đồng mỗi tháng để mua được căn hộ. Ngoài ra, trong giai đoạn khó khăn này, CĐT đã duy trì tiến độ xây dựng đều đặn, hoàn thành xây dựng và bàn giao nhà đúng cam kết với khách hàng, điều này khiến các dự án được người mua tin tưởng và đón nhận tốt.

Cũng ở khu Nam, Keppel Land đã tung ra 200 căn hộ tại dự án Celesta Nhà Bè trong tháng 5 vừa qua và đã có khoảng 50% rổ hàng được giao dịch. Các căn hộ tại đây thuộc phân khúc cao cấp, giá bán từ 60 triệu đồng/m2, nhưng được hưởng lợi từ uy tín của CĐT ngoại và tiến độ xây dựng được đảm bảo. Ngoài ra, dự án The Glory Heights thuộc KĐT Vinhome Grand Park cũng ghi nhận gần 3.000 căn hộ được đặt mua trong đợt chào bán đầu tháng 7 vừa qua. Dự án 9X An Sương của Hưng Thịnh cũng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ đạt trên 80% rổ hàng trong các đợt chào bán quý 2 vừa qua. Dự án này là một sản phẩm hiếm hoi tại TP.HCM với mức giá dưới 40 triệu đồng/m2, và không có gì ngạc nhiên khi thị trường đón nhận.

Giá bán hợp lý và chính sách thanh toán linh hoạt là ưu thế thu hút người mua thực tế cho nhiều dự án ngoại thành. Phân tích về thanh khoản tích cực của một số dự án chung cư TPHCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng nhu cầu mua căn hộ TPHCM vẫn rất cao nhưng gặp khó khăn về dòng tiền. Khi các chủ đầu tư thay đổi chính sách ưu đãi để người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể. Điều này cho thấy, chính sách bán hàng đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này.

Tuy nhiên, theo bà Dung, mức giá phù hợp vẫn là điều người mua quan tâm nhất, tiếp theo là tính pháp lý của dự án. Nếu một dự án áp dụng nhiều chính sách để kéo dài tiến độ nhưng không có mức giá phù hợp, pháp lý chưa ổn định hoặc uy tín của chủ đầu tư không cao, thì vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dung cho biết khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TPHCM sẽ tăng lên trong 2 quý cuối năm. Dự kiến đến cuối năm 2023, nhiều ngân hàng sẽ giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã giảm. Bên cạnh đó, hàng loạt tín hiệu tích cực sẽ xuất hiện trong các tháng cuối năm, bao gồm việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công và triển khai các dự án hạ tầng quan trọng như Metro số 1, Vành đai 2, Vành đai 3… cùng với việc gỡ bỏ các rào cản pháp lý cho nhiều dự án. Những thay đổi này sẽ có tác động lớn đến sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024.