Từ Singapore đến Hàn Quốc, những nhà đầu tư đang thận trọng trước việc tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản thương mại, bao gồm cả tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và tài sản thương mại khác. Sự lo ngại về việc tăng lãi suất và tình hình bất ổn chính trị đang làm gia tăng rủi ro và đe dọa sự tăng trưởng toàn cầu.
Châu Á – Thái Bình Dương Trầm Lắng
Theo báo cáo tháng 11 từ Công ty quản lý đầu tư và Bất động sản thương mại JLL, hoạt động đầu tư vào bất động sản thương mại tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương đã giảm 22% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức thấp nhất kể từ quý II-2010. Trong khi đó, theo dữ liệu từ thị trường MSCI Real Assets, giao dịch bất động sản thương mại tại khu vực này đã giảm 37% so với quý III-2022, đánh dấu sự giảm số giao dịch trong quý thứ 6 liên tiếp.
Tỷ lệ mua lại bất động sản tại Châu Á – Thái Bình Dương cho các nhà đầu tư toàn cầu đã đạt mức thấp nhất mọi thời đại, chỉ còn 6%. Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại MSCI, cho biết lãi suất cao trong một thời gian dài đã khiến hy vọng về sự phục hồi sớm của thị trường bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương bị tắt.
Công ty dịch vụ bất động sản thương mại CBRE của Mỹ thông báo rằng cuộc khảo sát thực hiện vào tháng 10 trên khoảng 100 nhà môi giới và thẩm định viên hàng đầu ở các thị trường Châu Á – Thái Bình Dương chỉ có 12% trong số họ cho rằng hoạt động đầu tư đã cải thiện từ đầu năm. Trong khi đó, một cuộc khảo sát trước đó vào tháng 4 cho thấy 73% nhà đầu tư bất động sản hy vọng rằng giao dịch sẽ phục hồi trong năm nay.
Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á – Thái Bình Dương tại CBRE, dự đoán rằng hoạt động đầu tư sẽ không phục hồi cho đến giữa năm 2024, mặc dù có một số điểm sáng tại một số thị trường. Báo cáo cũng nhấn mạnh rằng dù các nhà đầu tư đã giảm khẩu vị rủi ro, họ cũng đã giảm kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất trong nửa đầu năm 2024.
Điều này đã tạo áp lực đối với các nhà đầu tư ở hầu hết các thị trường Châu Á – Thái Bình Dương, buộc họ phải bán tài sản thay vì mua thêm.
Báo cáo từ JLL cũng cho biết rằng trong quý III, Hàn Quốc ghi nhận các giao dịch trị giá 4,2 tỷ USD, giảm 35% so với cùng kỳ năm trước, và các nhà đầu tư trong nước chỉ tập trung chọn lọc các tài sản văn phòng cốt lõi.
Tại Singapore, khối lượng đầu tư vào bất động sản thương mại giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, giảm xuống còn 2 tỷ USD, thể hiện tình hình bất ổn về kinh tế tiếp tục đè nặng lên nhu cầu cho thuê văn phòng chính.
Pamela Ambler, người đứng đầu bộ phận thông tin đầu tư khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của JLL, lưu ý rằng chi phí nợ cao, đặc biệt là lãi suất cao hơn, đang làm giảm lợi nhuận và tạo ra rủi ro đối với nhiều nhà đầu tư, khi họ gặp khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch. Ambler cũng nhận định rằng thách thức từ suy thoái kinh tế, đặc biệt là sự yếu hơn của nhu cầu toàn cầu và tình hình kinh tế yếu kém ở Trung Quốc cũng làm giảm sự quan tâm của nhà đầu tư đối với bất động sản ở một mức độ nhất định.
Điểm Sáng Nhỏ
Tuy nhiên, một số điểm sáng nhỏ trên thị trường cũng đã xuất hiện. “Ấn Độ đang có ý định đầu tư mạnh mẽ hơn, trong khi lãi suất thấp ở Nhật Bản vẫn thu hút vốn đầu tư quốc tế,” – Henry Chin của CBRE cho biết.
Pamela Ambler của JLL cũng chia sẻ quan điểm này và nhấn mạnh rằng nền kinh tế Nam Á đang được hưởng lợi lớn từ xu hướng giảm rủi ro hiện nay, khi các nhà đầu tư toàn cầu đang giảm đầu tư vào Trung Quốc để xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt trên toàn khu vực. Bà Ambler cho biết, nền kinh tế mạnh mẽ của Ấn Độ đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào văn phòng, sản xuất và cơ sở hạ tầng dự án điện tử.
Với Nhật Bản, Ambler chỉ ra rằng môi trường lãi suất thấp trong nước đang cung cấp cơ hội phòng ngừa rủi ro tiền tệ cho đầu tư vào bất động sản. Theo báo cáo của MSCI Real Assets vào tháng 11, Nhật Bản là thị trường bất động sản thương mại lớn nhất tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương trong 9 tháng đầu năm về khối lượng giao dịch và số lượng giao dịch, với 1,9 tỷ USD giao dịch công nghiệp trong quý III. Tổng khối lượng đầu tư đã lên tới 6 tỷ USD, đây là con số kỷ lục trong 9 tháng kể từ khi MSCI bắt đầu thu thập dữ liệu vào năm 2007.
Trong khi đó, Ấn Độ đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ vào quý III, nhờ vào việc Brookfield India Real Estate Trust bán 50% cổ phần của danh mục văn phòng cho Quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore, với giá 683 triệu USD. Tuy nhiên, MSCI lưu ý rằng khối lượng đầu tư trong quý III năm nay của thị trường đất nước Nam Á này cao hơn 50% so với mức trung bình trong 5 năm trong cùng quý trước đại dịch Covid-19.
Nhìn về tương lai, Công ty quản lý đầu tư Colliers, một trong số ít trong ngành có kỳ vọng rằng các giao dịch bất động sản thương mại sẽ tăng đều đặn trên khắp khu vực Châu Á – Thái Bình Dương trong năm tới. Các chuyên gia cho rằng khoảng cách giữa người mua và người bán đang thu hẹp, và ngày càng nhiều nhà đầu tư đang chuyển sang triển khai vốn. Chris Pilgrim, Giám đốc điều hành thị trường vốn toàn cầu khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Colliers, cho biết: “Năm tới chắc chắn sẽ tích cực hơn năm 2023, với rất nhiều vốn chủ sở hữu tại thị trường Châu Á đang tìm kiếm nơi trú ẩn”.
Bất động sản Việt Nam cũng không ngoại lệ. Trong giai đoạn từ giữa năm 2022 trở về trước, thị trường Bất động sản Việt Nam đã thu hút không chỉ sự quan tâm của các nhà đầu cơ mà còn sự đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Tuy nhiên, sau những vụ án liên quan đến Bất động sản, thủ tục hành chính, và đặc biệt là việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất, thị trường này đã trở nên trầm lắng hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, khủng hoảng đã buộc các doanh nghiệp giảm lợi nhuận để giảm giá Bất động sản. Hiện nay, các doanh nghiệp đang hướng đến mức lợi nhuận khoảng 8-10% mỗi năm, không còn kỳ vọng vào siêu lợi nhuận như trước, nhưng cũng không dễ dàng để bán được hàng hóa.
Vì vậy, mục tiêu hàng đầu sau cuộc khủng hoảng này là an toàn và phát triển bền vững. Các nhà đầu tư buộc phải cân nhắc cung cầu và sản phẩm nhà ở; đưa giá nhà về mức hợp lý để người dân có nhu cầu có thể tiếp cận được. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, cần phải nhanh chóng giải quyết các vấn đề chính liên quan đến vốn và pháp lý.
