[𝑵𝒈𝒉𝒊̣𝒄𝒉 𝒍𝒚́ 𝒕𝒉𝒖𝒆̂́] 𝑩𝒂̂́𝒕 𝒄𝒂̣̂𝒑 𝒕𝒓𝒐𝒏𝒈 𝒌𝒉𝒂̂𝒖 𝒌𝒊𝒆̂̉𝒎 𝒔𝒐𝒂́𝒕 𝒕𝒉𝒖𝒆̂́; 𝒌𝒉𝒊𝒆̂́𝒏 𝒏𝒉𝒖̛̃𝒏𝒈 𝒅𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒏𝒈𝒉𝒊𝒆̣̂𝒑 𝒕𝒉𝒖̛̣𝒄 𝒕𝒉𝒊 đ𝒂̂̀𝒚 đ𝒖̉ 𝒏𝒈𝒉𝒊̃𝒂 𝒗𝒖̣ 𝒗𝒆̂̀ 𝒕𝒉𝒖𝒆̂́ 𝒍𝒂̣𝒊; 𝒃𝒊̣ 𝒎𝒂̂́𝒕 đ𝒊 𝒍𝒐̛̣𝒊 𝒕𝒉𝒆̂́ 𝒄𝒂̣𝒏𝒉 𝒕𝒓𝒂𝒏𝒉; 𝒔𝒐 𝒗𝒐̛́𝒊 𝒄𝒂́𝒄 𝒅𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒏𝒈𝒉𝒊𝒆̣̂𝒑 𝒔𝒖̛̉ 𝒅𝒖̣𝒏𝒈 𝒄𝒂́𝒄 𝒈𝒊𝒂𝒐 𝒅𝒊̣𝒄𝒉 𝒑𝒉𝒖̛́𝒄 𝒕𝒂̣𝒑; đ𝒆̂̉ 𝒈𝒊𝒂̉𝒎 𝒕𝒉𝒊𝒆̂̉𝒖 𝒕𝒐̂́𝒊 đ𝒂 𝒗𝒆̂̀ 𝒕𝒉𝒖𝒆̂́.

TIENDOCHUNGCU.COM – Quy định về khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 vừa được ban hành theo nghị định Chính phủ số 96/2019/NĐ-CP; có mức tính tối đa là 162 triệu/m2. Mức điều chỉnh này vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Đơn cử, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn; giá đất trung bình ở trung tâm quận 1 đã rơi vào tầm 495 triệu/m2; cao hơn gấp 2,5 lần so với mức tối đa theo nghị định 96. Khung giá đất được Chính phủ quy định thường sẽ tác động trực tiếp đến các công tác như đền bù giải tỏa; chi phí đầu vào của các chủ đầu tư; tiền thuế sử dụng đất…

Tuy nhiên trên thực tế, những ảnh hưởng này sẽ không tác động quá nhiều đối với thị trường bất động sản hiện nay; khi mà giá thị trường sau chu kỳ 5 năm cũng đã vượt qua con số 20% theo khung giá đất mới. Chênh lệch giữa bảng giá đất do chính phủ quy định với giá đất thực tế của thị trường đang tạo ra khá nhiều lỗ hổng; khiến các cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng lách luật trốn các nghĩa vụ khai nộp thuế trong giao dịch BĐS.

Vấn đề được quan tâm và là điểm nhức nhối hiện nay là câu chuyện về thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên khung giá đất.

Làm sao để đảm bảo các cá nhân/tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tuân thủ các nghĩa vụ về thuế. Luật thuế chuyển nhượng bất động sản đã được quy định ở các thông tư 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân; thông tư 78/2014/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, vẫn còn có những kẽ hở, những lằn ranh mà các cá nhân và tổ chức lợi dụng để giảm thiểu số thuế phải đóng.

Ngoài ra độc giả cần lưu ý những trường hợp chuyển nhượng bất động sản mà không cần đóng thuế.

[𝟏] 𝐓𝐑𝐎̂́𝐍 𝐓𝐇𝐔𝐄̂́ 𝐊𝐇𝐈 𝐂𝐇𝐔𝐘𝐄̂̉𝐍 𝐍𝐇𝐔̛𝐎̛̣𝐍𝐆 𝐁𝐀̂́𝐓 Đ𝐎̣̂𝐍𝐆 𝐒𝐀̉𝐍 𝐆𝐈𝐔̛̃𝐀 𝐂𝐀́ 𝐍𝐇𝐀̂𝐍 𝐕𝐎̛́𝐈 𝐂𝐀́ 𝐍𝐇𝐀̂𝐍

Khi chuyển nhượng BĐS đầu tiên giữa cá nhân và cá nhân; các loại thuế phát sinh liên quan bao gồm

Thuế thu nhập cá nhân từ người bán (2%)
Thuế trước bạ (0.5%).

Chính vì thuế đánh lên cả cá nhân chuyển nhượng và cá nhân nhận chuyển nhượng; do đó trên thực tế các cá nhân đã tận dụng khe hở của luật để giảm thiểu số thuế phải nộp cho nhà nước. Có thể điểm nhanh các hình thức như sau:

𝑇𝑟𝑢̛𝑜̛̀𝑛𝑔 ℎ𝑜̛̣𝑝 1; 𝐾𝑦́ 𝑡ℎ𝑒̂𝑚 ℎ𝑜̛̣𝑝 đ𝑜̂̀𝑛𝑔 𝑣𝑜̛́𝑖 𝑔𝑖𝑎́ 𝑐ℎ𝑢𝑦𝑒̂̉𝑛 𝑛ℎ𝑢̛𝑜̛̣𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑎̂́𝑝 ℎ𝑜̛𝑛 𝑑𝑢̀𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑜 𝑚𝑢̣𝑐 đ𝑖́𝑐ℎ 𝑐𝑜̂𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑢̛́𝑛𝑔 𝑣𝑎̀ 𝑘𝑒̂ 𝑘ℎ𝑎𝑖 𝑡ℎ𝑢𝑒̂́.

Đây là hình thức phổ biến nhất khi chỉ cần hạ giá chuyển nhượng ít nhất bằng với khung giá đất ban hành; sau đó đóng thuế trên khung giá đất này. Ví dụ, một căn hộ chuyển nhượng là 2 tỷ; với mức giá này thì số tiền thuế phải đóng cho nhà nước là: (2 tỷ đồng x 2,5%) = 50 triệu đồng. Tuy nhiên nếu khai theo khung giá đất ở mức cao nhất; số tiền chỉ là: (700 triệu x 2,5%) = 15 triệu đồng. Con số thuế phải đóng của cả cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều thấp đi; chỉ khoảng 30%.

𝑇𝑟𝑢̛𝑜̛̀𝑛𝑔 ℎ𝑜̛̣𝑝 2: 𝑁𝑢́𝑝 𝑏𝑜́𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑢𝑦𝑒̂̉𝑛 𝑛ℎ𝑢̛𝑜̛̣𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑜 𝑛𝑔𝑢̛𝑜̛̀𝑖 𝑐𝑜́ 𝑞𝑢𝑎𝑛 ℎ𝑒̣̂ ℎ𝑢𝑦𝑒̂́𝑡 𝑡ℎ𝑜̂́𝑛𝑔; ℎ𝑜̂𝑛 𝑛ℎ𝑎̂𝑛, 𝑛𝑢𝑜̂𝑖 𝑑𝑢̛𝑜̛̃𝑛𝑔; 𝑡𝑟𝑢̛𝑜̛́𝑐 𝑘ℎ𝑖 𝑐ℎ𝑢𝑦𝑒̂̉𝑛 𝑛ℎ𝑢̛𝑜̛̣𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑜 𝑐𝑎́ 𝑛ℎ𝑎̂𝑛 𝑛ℎ𝑎̣̂𝑛 𝑐ℎ𝑢𝑦𝑒̂̉𝑛 𝑛ℎ𝑢̛𝑜̛̣𝑛𝑔.

Theo thông tư 111/2013 quy định; miễn thuế cho việc chuyển nhượng giữa người có cùng huyến thống hôn nhân, nuôi dưỡng; và thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân; trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở; quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế. Như vậy để giảm tối đa số thuế, người bán sẽ chuyển nhượng bắc cầu qua một cá nhân ở trong quan hệ phía trên; sau đó mới chuyển nhượng lại cho cá nhân nhận chuyển nhượng để trốn thuế.

𝑇𝑟𝑢̛𝑜̛̀𝑛𝑔 ℎ𝑜̛̣𝑝 3: 𝐶ℎ𝑢𝑦𝑒̂̉𝑛 𝑛ℎ𝑢̛𝑜̛̣𝑛𝑔 3 𝑏𝑒̂𝑛 𝑘ℎ𝑜̂𝑛𝑔 𝑡ℎ𝑜̂𝑛𝑔 𝑞𝑢𝑎 𝑐𝑜̂𝑛𝑔 𝑐ℎ𝑢̛́𝑛𝑔

Đây là hình thức cá nhân A chuyển nhượng cho cá nhân B; thông qua hợp đồng đặt cọc. Sau đó cá nhân B chuyển nhượng tiếp cho C với mức giá cao hơn. Tuy nhiên, khi ra công chứng thì trực tiếp ký giữa cá nhân A và cá nhân C. Trong trường hợp này thay vì cá nhân A, B cùng phải đóng thuế thu nhập cá nhân; thì chỉ duy nhất cá nhân A đóng thuế dựa theo hợp đồng công chứng. Đây là hình thức mua bán thường thấy nhất trong các đợt sốt đất thông qua mua bán giấy tay.

[𝟐] 𝐓𝐑𝐎̂́𝐍 𝐓𝐇𝐔𝐄̂́ 𝐊𝐇𝐈 𝐂𝐇𝐔𝐘𝐄̂̉𝐍 𝐍𝐇𝐔̛𝐎̛̣𝐍𝐆 𝐆𝐈𝐔̛̃𝐀 𝐂𝐀́ 𝐍𝐇𝐀̂𝐍 𝐕𝐀̀ 𝐃𝐎𝐀𝐍𝐇 𝐍𝐆𝐇𝐈𝐄̣̂𝐏

Việc chuyển nhượng dự án giữa một cá nhân và một doanh nghiệp là hình thức chuyển nhượng khá phức tạp. Theo đó chủ thể tham gia giao dịch bao gồm cả cá nhân lẫn các doanh nghiệp; do vậy thuế chuyển nhượng bất động sản cũng phức tạp không kém.

Nếu nhìn đơn giản thì tương tự như cá nhân chuyển nhượng cho cá nhân. Người bán sẽ chịu 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá bán; và doanh nghiệp phải đóng thuế sử dụng đất để triển khai dự án. Tuy nhiên trong thực tế, việc chuyển nhượng này có thể từ một cá nhân sở hữu một công ty; (công ty này có duy nhất 1 dự án và không có hoạt động khác); việc chuyển nhượng dự án có thể chuyển thành hình thức chuyển nhượng lại luôn cả công ty đang sở hữu dự án.

Việc chuyển nhượng dự án từ lúc này sẽ trở thành chuyển nhượng toàn bộ cổ phần, cổ phiếu trong công ty cho bên mua.

Như vậy, theo quy định thì thuế phát sinh của loại chuyển nhượng này sẽ không còn là 2% trên giá trị hợp đồng mà sẽ là 20% trên giá trị lợi nhuận hoặc chỉ khoảng 0.1% nếu dựa trên tổng giá trị cổ phần chuyển nhượng.

Chính vì điểm mờ này mà để giảm thiếu chi phí thuế phát sinh; cá nhân bán sẽ hướng tới việc biến việc giao dịch thành chuyển nhượng cổ phần để đóng thuế ở mức thấp nhất là 0.1%; thay vì 2% trên tổng giá bán hoặc 20% trên lợi nhuận. Về cùng một bản chất là chuyển nhượng dự án; nhưng số thuế đóng vào cơ quan nhà nước thấp hơn rất nhiều lần. Tất nhiên các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng theo đó sẽ không thay đổi tên của dự án thành tên của chủ đầu tư; vì sẽ phát sinh nhiều vấn đề liên quan đến giấy phép/chi phí và thuế chuyển nhượng.

[𝟑] 𝐂𝐇𝐔𝐘𝐄̂̉𝐍 𝐍𝐇𝐔̛𝐎̛̣𝐍𝐆 𝐃𝐔̛̣ 𝐀́𝐍 𝐓𝐔̛̀ 𝐃𝐎𝐀𝐍𝐇 𝐍𝐆𝐇𝐈𝐄̣̂𝐏 𝐂𝐇𝐎 𝐃𝐎𝐀𝐍𝐇 𝐍𝐆𝐇𝐈𝐄̣̂𝐏

Theo luật kinh doanh BĐS, doanh nghiệp chuyển nhượng (chủ đầu tư); có thể được chuyển nhượng một phần dự án; chứ không bắt buộc phải chuyển nhượng toàn bộ dự án; và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng không cần phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch và giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên trên thực tế, để nhanh gọn các doanh nghiệp sẽ mua luôn toàn bộ cổ phần, sở hữu luôn cả dự án. Trong trường hợp này, để giảm mức đóng thuế, doanh nghiệp sẽ áp dụng việc tách thành một công ty mới để chuyển nhượng; và đóng thuế chuyển nhượng cổ phần 0.1%.

Ví dụ về chuyển nhượng doanh nghiệp cho doanh nghiệp như sau:

Công ty A hoạt động trong lĩnh vực sản xuất; có sở hữu 1 mảnh đất trị giá 50 tỷ; giá gốc đầu tư 10 tỷ. Nếu chuyển nhượng dự án với giá 50 tỷ thì theo luật thuế TNDN; công ty A phải đóng thuế là 50 tỷ – 10 tỷ = 40 tỷ*20% = 8 tỷ. Để tránh mức thuế này, công ty A chọn cách tách thành công ty A và công ty AB; sau đó chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho đơn vị nhận chuyển nhượng. Thuế phải đóng lúc này sẽ là 50 tỷ *0.1% = 50 triệu VNĐ.

Tương tự việc tách công ty để giảm thiểu số thuế phải đóng; hình thức mua lại toàn bộ cổ phần công ty con và sáp nhập toàn bộ vào công ty mẹ; cũng là một phương án khác để giảm tối đa số thuế phải đóng.

Ví dụ điển hình là:

công ty A hoạt động trong lĩnh vực BĐS; mua dự án của công ty B có giá gốc 50 tỷ; bằng cách sở hữu toàn bộ cổ phiếu của công ty B với giá 100 tỷ. Như vậy chênh lệch 50 tỷ giữa giá trị ghi sổ và giá thị trường; sẽ gây khó khăn cho công ty A khi chi phí thực tế bỏ ra là 100 tỷ; nhưng khi quyết toán thuế thì sẽ chỉ được tính cho phần trị giá ghi sổ. Với trường hợp này, bằng cách hoán đổi cổ phiếu sáp nhập toàn bộ công ty B vào công ty A với giá là 100 tỷ; lúc này giá trị thực tế của dự án bằng với giá trị thị trường mà công ty A bỏ ra để sở hữu công ty B.

Ngoài các trường hợp kể trên, các doanh nghiệp có thể thông qua các hình thức khác như; hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thay đổi con số thuế phải nộp cho nhà nước. Việc truy thu các khoản thuế chuyển nhượng trong thực tế là không dễ dàng. Thông thường các doanh nghiệp sẽ chia lại các khoản doanh thu/lợi nhuận về từng đơn vị; và kê khai phần chênh lệch đóng thuế; bỏ qua bước đóng thuế cho phần chuyển nhượng.

Tóm lại việc kiểm soát và thu hồi đủ số thuế liên quan đến các hoạt động chuyển nhượng gần như bất khả thi.

Nguyên nhân chủ yếu là chưa có sự kết nối thông tin giữa các cơ quan nhà nước; và chưa có công cụ để kiểm soát. Điều này có thể dẫn đến những doanh nghiệp thực thi đầy đủ nghĩa vụ về thuế lại mất đi lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp sử dụng các giao dịch phức tạp để giảm thiểu tối đa về thuế.

Thuế chuyển nhượng được xem như một phần chi phí của dự án hơn là nghĩa vụ bắt buộc. Và việc này ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường đầu tư; cũng như quá trình hội nhập của nền kinh tế Việt Nam trong thời gian sắp tới.

Đinh Minh Tuấn – Group Review Bất Động Sản