TIENDOCHUNGCU.COM – Mình là môi giới bất động sản vào nghề hồi Tháng 9/2014; từng hoạt động ở thành phố Hồ Chí Minh đến cuối 2016. Chủ yếu tập trung bán căn hộ (quận 8 và huyện Bình Chánh là nhiều nhất). Về sau chuyển về hoạt động ở Đức hòa Long An bán đất chính chủ cho đến nay. Qua vài lần giao dịch thì mình sẽ đúc kết những kinh nghiệm mua nhà thực tế từ những câu chuyện sau đây:
#1: Kinh nghiệm mua nhà đất số 1
– Hồi đầu 2018, mình một khách tới xem một miếng đất ở mặt tiền đường Trương Tấn Sang tại Long An. Với mặt tiền ngang 18m, dài 50m, đuôi 14.2m. Hồi lúc đó giá là 2.7 tỷ và giao dịch vẫn diễn ra thành công. Vì mặc dù là đường đất nhưng có 2 trường gần đó đã hiện hữu; đường rộng đủ cho 2 xe hơi di chuyển song song.
Tới đầu 2019, khi bán lại cho khách khác với giá ban đầu là 3.8 tỷ thì người mua có đo đạc lại thì phát hiện ra phần hậu thực ra chỉ 12m; cộng với hiện trạng đất thắt đuôi chuột là điều kị trong phong thủy nên người mua ép giá xuống còn 3.4 tỷ. (Xem thêm: Làm gì khi diện tích sổ đỏ và thực tế khác nhau ? )
Nói thật việc ép giá rất sâu vượt ngoài dự tính; khiến mình nghĩ khả năng giao dịch bị hỏng là rất cao. Nhưng cuối cùng mọi việc diễn ra ổn thỏa do hai bên đã đồng ý với giá 3.6 tỷ. Nguyên nhân giao dịch thành công là người mua có miếng đất ở phía bên cạnh; muốn mua thêm để mở rộng diện tích đất chứ nếu là người khác chắc đã không xong
Bài học ở đây là hãy thận trọng những miếng đất thắt đuôi chuột hoặc tóp bụng. Vì đấy là điều kiêng kị liên quan tới phong thủy; rất dễ dị người mua khai thác để ép giá. Ngoài ra trước khi tiến hành giao dịch hãy mang theo thước để đo xem có đủ diện tích không.
#2: Chia sẻ kinh nghiệm thứ 2 khi mua đất ven đô
– Vào tháng 5/2019 mình dẫn khách tới xem đất ở mặt tiền đường Tân Hội tại Long An. Người bán muốn tách thửa đất với diện tích khoảng 430m2; ngang 10m, dài 43m với giá 2 tỷ đồng. Nhưng đến khi hỏi một chị ở phòng công chứng thì diện tích không đủ để thực hiện việc tách thửa; nên khách mua muốn thỏa thuận lại diện tích mua thay vì 10x43m thì sẽ là 12x43m mới đủ điều kiện tách thửa nhưng giá sẽ là 2.4 tỷ.
Cuối cùng mọi việc cũng ổn thỏa. Sau khi có sổ khách mua đã phải nhờ địa chính rào xung quanh đất với cột mốc phân chia ranh giới. Mình không biết chỗ khác như thế nào chứ ở Đức Hòa, Long An thì đất vườn phải đủ 500m2; và đất lúa phải đủ 1000m2 mới được tách thửa. Sau khi ra sổ, đừng tiếc tiền nhờ địa chính làm cột mốc ranh giới để tránh những bị xâm chiếm đất khi người mua không thường xuyên theo dõi.
Xem thêm: Kinh phí trích đo địa chính thửa đất do ai chi trả ?
#3: Kinh nghiệm khi mua bán đất nông nghiệp, đất trồng lúa
– Tháng 8/2019 mình và khách được một anh môi giới dẫn xem đất ngay mặt tiền đường 825; với diện tích gần 1 mẫu (65x150m) và 2 mặt tiền. Giá rẻ khó tin chỉ 10 tỷ đồng.
Xem thêm: Cẩm nang thẩm định giá nhà hay nhất 2020
Nhưng miếng đất đó thật sự có vài vấn đề
- Có vài nấm mộ xuất hiện ngay chính giữa trong khu đất
- Miếng đất bị lấn chiếm với bức tường bê tông rộng 3m dài khoảng 20m
- 100% là đất lúa nên điều kiện làm thủ tục giấy tờ yêu cầu người mua phải sở hữu đất lúa nào khác.
Quay trở lại quá trình giao dịch thì đất có 11 sổ. Nhưng trong bản vẽ đất thì lại thể hiện tới 13 miếng đất. Nên phải đến khi hỏi môi giới thì mới phát hiện ra 2 miếng đất có những ngôi mộ không thuộc sở hữu người bán mà là của người khác (coi như sáng tỏ vụ ngôi mộ). Ngoài ra, cách khoảng 2 tuần trước ngày chồng tiền thì người nhà đã có sổ thể hiện đất vườn và lúa ở xã Tân Mỹ nên có đủ thời gian làm giấy chứng minh đang canh tác đất nông nghiệp.
Rất khó giải quyết, kiện cáo cũng không đi đến đâu
Riêng vụ lấn chiếm đất thì khách mua dự định sau khi ra sổ sẽ nhờ văn phòng luật sư tiến hành thủ kiện cáo với nhà bên cạnh xây tường lấn đất. Tuy nhiên, mọi việc không được như dự tính. Vì sau thời gian luật sư xem xét và làm việc với địa chính về hiện trạng đất bị lấn chiếm thì kiện cáo không đi tới đâu. Lý do là khách đã đồng ý mua miếng đất này thì coi như đã đồng ý hiện trạng của đất đó.
Cách giải quyết tốt nhất là hai bên thỏa tự thuận. Với việc khách mua sẽ mua lại phần đất bị tranh chấp nhưng giá có thể cao hơn giá thị trường nhiều. Cuối cùng luật sư khuyên rằng là hãy chấp nhận hiện trạng hiện nay. Và không nên bỏ qua nhiều thời gian, công sức, và tiền bạc vào vụ thưa kiện này
Bài học rút ra:
Khi tiến hành giao dịch với đất lúa thì công chứng sẽ yêu cầu người mua phải có giấy chứng minh đang canh tác đất nông nghiệp. Có nghĩa là người mua phải sở hữu đất vườn hoặc đất lúa nào khác. Ngoài ra, hãy thận trọng với đất bị lấn chiếm bởi thủ tục kiện cáo khá phức tạp; có khi không thể giải quyết được.
#4: Kinh nghiệm mua đất nằm trong quy hoạch
– Cuối 2019, mình và khách có xem qua miếng đất lúa ngay mặt tiền Tân Hội ở Long An; với diện tích ngang 75m, dài 25m.
Thật sự là mình không hề thích vì chiều dài đất quá ngắn. Đất lúa 100%; mà chưa kể nếu trừ đi lộ giới thì không biết chiều dài đất còn bao nhiêu. Mà giá bán là 7.5 tỷ thì mình thấy khá là cao. Nên mình đã nhờ chị ở phòng công chứng kiểm xem qua sao bằng khoán đất; để kiểm tra xem nếu bị mở rộng đường thì chiều dài đất sẽ bị lấy khoảng bao nhiêu.
Kết quả là lộ giới đường là 30m; mà hiện nay đường rộng khoảng 8m; thì trong tương lai hai bên đường sẽ mở rộng khoảng 10m. Có nghĩa là chiều dài đất sẽ bị lấy khoảng 10m; chỉ còn lại 15m
Hãy tới ủy ban nhân nhân xã hoặc sở tài nguyên môi trường để kiểm tra xem đất nằm trong quy hoạch, có lên thổ được không, lộ giới là bao nhiêu m.
