Khung giá đất luôn là vấn đề nóng bỏng khi Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân và nhà đầu tư. Để xác định giá đất gần giá thị trường và tương xứng với giá trị thực tế, cần có dữ liệu về giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản là nguồn thông tin cung cấp số liệu chính xác nhất về giá đất.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang tồn tại cơ chế hai giá đất, gồm giá đất do nhà nước quy định và giá đất theo thị trường. Sự chênh lệch lớn giữa hai cơ chế này làm tăng khả năng thất thoát ngân sách, với giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế. Điều này cũng là nguyên nhân chính gây ra sự thất thoát, tham nhũng và đầu cơ, đồng thời tạo ra thách thức cho thị trường bất động sản trong quá trình phát triển.
Hiện nay, các vấn đề pháp lý chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 70%) trong các vướng mắc của thị trường bất động sản, đặc biệt là liên quan đến tính tiền sử dụng đất và xác định giá đất. Sự chênh lệch giữa khung giá đất và giá thị trường gây ra khó khăn cho việc đền bù đất khi cần thu hồi, dẫn đến các vụ kiện và khiếu nại. Những tranh chấp này gây trở ngại cho thị trường bất động sản, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng và làm trì hoãn nhiều dự án, cần phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư.
Sau những vụ án sai phạm về đất đai, nhiều dự án phải chờ đợi thẩm định giá đất để tính toán tiền sử dụng đất. Các cơ quan có thẩm quyền gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đơn vị tư vấn và thẩm định giá do sự lo ngại về rủi ro. Đồng thời, việc xác định trách nhiệm và nhiệm vụ của cơ quan xác định giá đất cũng chưa rõ ràng, gây khó khăn cho cán bộ trong việc đảm nhận trách nhiệm.
Khung giá đất cũng tạo điều kiện cho nhà đầu tư khai thác “hai giá” và cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường khai báo giá trị giao dịch thấp hơn so với giá trị thực tế, nhằm giảm thuế phải nộp. Mặc dù vẫn còn tồn tại nhiều kẽ hở gây thất thu nguồn ngân sách nhà nước, trong những năm gần đây, thu nhập từ thuế và tiền sử dụng đất tại các địa phương đã tăng nhanh chóng. Hiện tại, nguồn thu này chiếm khoảng 15-16% tổng thu ngân sách, bao gồm các khoản thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thu tiền cho thuê mặt đất và mặt nước, thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê và tiền bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước. Trong số này, thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 80%, phần còn lại chiếm 20%, theo dữ liệu từ Cổng công khai ngân sách Nhà nước. Nếu thu đất đai được truy thu chính xác và tận dụng tối đa, nó có thể tạo ra nguồn kinh phí đáng kể để xây dựng và nâng cấp địa phương mà không cần sử dụng nguồn ngân sách nhà nước hoặc vốn vay.
Để khai thác và sử dụng đất hiệu quả, biến đất thành một nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, việc loại bỏ khung giá đất và thay thế bằng cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, và quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất là vô cùng quan trọng. Mặc dù đã có nhiều địa phương án áp dụng hệ số K và bảng giá đất gần hơn với giá thị trường, việc xác định hệ số K vẫn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan và có thể không đáp ứng đúng với giá trị thị trường trong một số trường hợp cụ thể.
Giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản là cơ sở để có được số liệu khung giá đất chính xác nhất. Theo ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Chánh Văn phòng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để xác định mức giá đất so với giá thị trường, tiếp cận với giá trị thực tế và có sự tương xứng, cần có dữ liệu về giá trị bất động sản dựa trên lịch sử giao dịch chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để có thể so sánh và chứng thực.
