Bước Tiến Quan Trọng Của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023

Việc phân lô bán nền ở các đô thị lớn sẽ bị cấm sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) có hiệu lực. Quy định mới này sẽ giúp giảm hiện tượng đầu cơ đất nền và tránh được tình trạng đất bỏ hoang, hướng đến một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững hơn.Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi), có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, quy định rằng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó, quy định mới sẽ không cho phép phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố và thị xã trên toàn quốc.

Ảnh Hưởng Đến Thị Trường Bất Động Sản
Nhiều ý kiến lo ngại rằng quy định này sẽ tác động đến việc tăng giá đất. Thực tế, trong thời gian gần đây, tại nhiều địa phương đã xuất hiện các nhà đầu tư đi “săn” đất nền nhằm đón đầu thời điểm hiệu lực của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Tuy nhiên, về lâu dài, các chuyên gia đều đồng tình rằng việc siết chặt quy định phân lô bán nền sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ tình trạng sốt ảo đất nền.

Hết Thời Gây Sốt Ảo
Một chuyên gia tài chính – bất động sản cho rằng quy định này nhằm hạn chế tình trạng “sốt ảo” đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản, và khuyến khích phát triển dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại. Đặc biệt, quy định này còn giúp bảo vệ người mua nhà, hạn chế tranh chấp đất đai.

Chuyên gia này cũng cho biết, quy định cấm phân lô bán nền chỉ áp dụng cho đất ở, không áp dụng cho đất phi nông nghiệp. Chính vì vậy, người dân vẫn có thể tự xây dựng nhà ở trên đất của mình mà không cần thông qua dự án phân lô. “Việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã là một biện pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững và bảo vệ người tiêu dùng. Tuy nhiên, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để bảo đảm thực thi hiệu quả quy định này,” chuyên gia này góp ý.

Tác Động Đến Doanh Nghiệp
Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành, cho rằng việc cấm triển khai các dự án phân lô bán nền ở các địa phương và cấm như thế nào sẽ phải chờ khi luật chính thức đi vào thực tiễn. “Hiện nay, trong khi lãi suất rất thấp và nguồn cung bất động sản hạn chế, không đủ đáp ứng nhu cầu của người mua, thông tin hạn chế phân lô bán nền đã góp phần ‘hâm nóng’ thị trường vì nhiều người lo giá sẽ tăng trở lại và đua nhau mua gom. Nhưng để nói rằng sốt đất thì chưa hẳn,” ông Duyệt nhận xét.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng quy định phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chỉ làm cho những khu đất đã tách thửa được quan tâm và giao dịch nhiều hơn, chứ không gây sốt đất như các tin đồn gần đây. “Sắp tới, việc phân lô bán nền sẽ bị hạn chế hơn tại các đô thị nhằm kiểm soát thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng sốt ảo, giảm thiểu các dự án ‘ma’. Đặc biệt, để bảo vệ quyền lợi người mua, không còn bị ‘lùa gà’ rồi mua nhầm đất nền ở những dự án phân lô trái phép hoặc mua rồi bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên,” ông Quang nói.

Quy Định Mới Tạo Áp Lực Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản
Quy định mới buộc các doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, và phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất thay vì phân lô bán nền như hiện nay. Các hộ cá nhân vẫn được tách thửa và chuyển nhượng trên loại đất ở hiện hữu khi bảo đảm được điều kiện.

“Hiểu theo cách đơn giản, hiện nay có ba trường hợp phân lô đất là bán đất không bán nhà, cá nhân kinh doanh bất động sản lập quy hoạch 1/500 được duyệt phân lô và cá nhân tách thửa trên đất hiện hữu. Theo quy định mới, công ty làm dự án và cá nhân kinh doanh bất động sản lập quy hoạch 1/500 sẽ cấm phân lô bán nền,” ông Quang giải thích. Luật này sẽ giúp giảm hiện tượng đầu cơ và chỉ những người có nhu cầu ở thực mới dám mua, vì khi lập dự án nhà ở thì giá nhà đất sẽ cao hơn đất nền. Đồng thời, quy định này cũng giúp tránh được tình trạng đất bỏ hoang.

Lợi Ích Dài Hạn Cho Thị Trường
Trong tầm nhìn dài hạn, quy định cấm phân lô bán nền sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản. Thứ nhất, nó giúp tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, loại bỏ tình trạng sốt ảo và các dự án “ma”. Thứ hai, quy định này khuyến khích các nhà đầu tư phát triển các dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Việc cấm phân lô bán nền cũng giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, tránh được tình trạng tranh chấp đất đai và bảo đảm rằng các dự án bất động sản được phát triển một cách hợp pháp và bền vững. Điều này không chỉ giúp ổn định thị trường bất động sản mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế – xã hội bền vững của các đô thị lớn.

Sự Phối Hợp Của Các Cơ Quan Chức Năng
Để bảo đảm thực thi hiệu quả quy định này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, bao gồm các cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, và các cơ quan khác có liên quan. Sự phối hợp này sẽ giúp giám sát và kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện các dự án bất động sản, bảo đảm rằng các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) được thực thi đúng đắn và hiệu quả.